Od czego zacząć

Jeśli masz działkę i planujesz budowę domu przeczytaj a dowiesz się jakich formalności należy dopełnić przed przystąpieniem do budowy!? Jakich dokumentów potrzebujesz, od kogo je otrzymasz i do czego będą Ci potrzebne.

Przed rozpoczęciem budowy musimy zgromadzić masę dokumentów: projekty, uzgodnienia i decyzje. Pierwsze kroki należy skierować do wydziału architektury lub urbanistyki urzędu gminy, gdzie dowiemy się czy nasza działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeśli plan miejscowy dla naszej działki został określony składamy zamówienie na wypis i wyrys z planu miejscowego.

Niestety większość działek nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wówczas musimy wystąpić do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Wniosek składamy w wydziale architektury lub urbanistyki urzędu gminy. Do wniosku musimy dołączyć mapę geodezyjną na której uwidocznione będą wszystkie budynki, sieci i przyłącza. Do celu projektowych mapa geodezyjna będzie musiała zostać uaktualniona przez uprawnionego geodetę.

We wniosku musimy określić:

granice działki
planowany sposób zagospodarowania działki z uwzględnieniem charakterystyki zabudowy i zagospodarowania otoczenia domu
parametry techniczne inwestycji
zapotrzebowanie na wodę, energię i sposób odprowadzania ścieków

Decyzję otrzymamy wówczas, gdy:

działka ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej lub pośredni przez drogę prywatną;
działka jest uzbrojona (woda, prąd);
nie ma konieczności zmiany przeznaczenia gruntów rolniczych albo leśnych na budowlane;
teren nie jest objęty przepisami ochrony konserwatorskiej lub zabytków uniemożliwiającymi zabudowę;
istniej przynajmniej jedna sąsiednia nieruchomość (dostępna z tej samej drogi publicznej) pozwalająca na określenie parametrów nowej zabudowy;

Decyzja o warunkach zabudowy jest w zasadzie bezterminowa, jednakże może ona wygasnąć, z chwilą gdy inny inwestor dostanie pozwolenie na budowę na tej działce (jeżeli nie jesteśmy jeszcze jej właścicielami), lub gdy dla terenu zostanie ustalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, którego ustalenia będą inne niż te które otrzymaliśmy w wydanej decyzji, chyba że uzyskaliśmy ostateczne pozwolenie na budowę wówczas nie wygaśnie ono nawet w przypadku gdy ustalenia planu miejscowego będą odmienne od otrzymanej decyzji.

Na wydanie decyzji o warunkach zabudowy urząd ma 2 miesiące, w praktyce jednak wydanie decyzji może się przeciągnąć do 4-6 miesięcy.

Z decyzji dowiemy się:

czy planowana przez nas inwestycja jest dopuszczalna;
jaką wysokość może mieć budynek, jaką szerokość elewacja frontowa, jaki może być kąt nachylenia połaci dachu, jaki procent działki może zająć powierzchnia zabudowy;
o sposobie zaopatrywania domu w wodę i energię oraz odprowadzania ścieków;
czy teren jest objęty szczegółowymi uregulowaniami wynikającymi z przepisów o ochronie środowiska, dziedzictwa kulturowego, ochronie gruntów rolnych i leśnych, przepisów przeciw pożarowych lub sanitarnych

Kolejnym etapem, znacznie przyjemniejszym, jest wybór projektu budowlanego, który będzie określał wygląd naszego przyszłego domu. Projekt będzie nam niezbędny do uzyskania pozwolenia na budowę. Każdy projekt powinien składać się z dwóch części:

architektoniczno-budowlanej – określa funkcję, formę i konstrukcję oraz proponowane rozwiązania techniczne i materiałowe;
projektu zagospodarowania działki – musi być sporządzony na aktualnej mapie geodezyjnej i zawierać określenie granic działki, obrys planowanych budynków, sieć przyłączy, układ komunikacyjny i układ zieleni.

Jeśli chcemy aby nasz projekt był niepowtarzalny i/lub mamy specyficzne wymagania co do naszego domu możemy zdecydować się na projekt indywidualny. Koszt projektu indywidulanego wynosi zwykle w granicach 5-10% całej inwestycji czyli np. dla domu który ma kosztować 300 tyś zł, koszt projektu indywidualnego wyniesie do 30 tyś zł.

Druga możliwość to wybór projektu gotowego, projekt taki jest powtarzalny, a możliwości dopasowania go do specyficznych potrzeb, bez zgody autora projektu, znacząco ograniczone. Zaletą jest tutaj jednak cena, która dla projektów gotowych jest stała i zwykle mieści się w przedziale 1500 – 2000 zł.

Poza projektem budowlanym będą nam potrzebne techniczne warunki podłączenia do sieci. Otrzymamy je od miejscowych przedsiębiorstw zarządzających sieciami energetycznymi, gazowymi i gospodarki wodnej.

Warunki takie będą określały:

miejsce przyłączenia
zakres rozbudowy sieci
parametry techniczne przyłączy
koszt przyłączy

Projekty przyłączy muszą spełniać warunki wyznaczone przez przedsiębiorstwa, trzeba zgłosić zamiar ich budowy, a następnie podpisać umowę z regionalnym zakładem zarządzającym sieciami.

Przed rozpoczęciem prac budowlanych musimy jeszcze wystąpić z wnioskiem o pozwolenie na budowę. Wniosek składamy w starostwie powiatowym w wydziale architektury i budownictwa. Do wniosku musimy dołączyć:

projekt budowlany w czterech kopiach
decyzję o warunkach zabudowy (jeśli była wymagana)
oświadczenie o posiadaniu tytułu prawnego do działki
zaświadczenie o przynależności projektantów do regionalnych izb branżowych
opinie, uzgodnienia i pozwollenia wymagane szczególnymi przepisami (np. gdy budujemu na terenie objętym ochroną przyrody)

Decyzja o pozwoleniu na budowę wysyłana jest do inwestora oraz sąsiadów (jeśli ich działki znajdują się w obszarze oddziaływania projektowanego obiektu). Na wydanie pozwolenia powinniśmy czekać nie więcej niż 65 dni. Wydanie pozwolenia może zostać wstrzymane w przypadku niedostarczenia przez nas wszystkich niezbędnych dokumentów. Pozwolenie jest bezterminowe ale budowę należy rozpocząć w ciągu dwóch lat od jego wydania, w przeciwnym wypadku decyzja wygaśnie.